2019年房地产估价师考试理论与方法考前试题
【字体:
2019年房地产估价师考试理论与方法考前试题
时间:1970-01-01 08:00来源:未知 作者:admin 点击:

  『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。600-40-50-65=445(万元)。参见教材P253。

  2.某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800m2面积,约定租赁期限为15年,月租金固定不变为1500元/m2。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/m2。假设折现率为10%,则目前承租人权益价值为()万元。

  『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。选项D错误,当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率。参见教材P263。

  4.某写字楼持有5年后出售,持有期内年均有效毛收入为400万元,运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元,销售税费为售价的6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为()万元。

  5.某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元,收益期限结束时该房地产将增值20%,报酬率为6%,偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为()万元。

  『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。偿债基金系数,就是将未来的终值转变为年金的系数(年金终值系数的倒数)。解题思路,第一步,题干没有给出收益期限的数据,但是给出了偿债基金系数,需要利用偿债基金系数(根据年金终值求取年金的换算系数),先求收益年限。7.59%=6%/[1.06n-1],得n=10。第二步,求取房地产价格,V=20/6%×(1-1.06-10)+1.2V/1.0610,V=446。参见教材P236。

  6.某宗房地产的收益期限为35年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元,报酬率为9%。该宗房地产的价格为()万元。

  7.某公司2年前租赁某写字楼中的500平方米用于办公,约定租期为20年,净租金为每天3元/平方米,已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于5年前建成,土地剩余使用年限为30年,目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米,报酬率为6%,则该公司的租赁权价值为()万元。

  『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。年租金优惠=(3.5-3)×365×500=91250元。还有18年租期,报酬率为6%,租赁权价值=91250/6%×(1-1/1.0618)=98.80万元。参见教材P221。

  8.某酒店5年来年均有效毛收入为300万元,运营费用为100万元。去年年底该酒店附近新建一工厂,我想问哈三星I9220怎么下载APPS因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少30万元,运营费用减少15万元,该酒店剩余收益期为20年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为10%。目前该酒店房地产的价值减损额为()万元。

  『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。年净收益减少30-15=15万元。价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%)20]=127.70万元。参见教材P221。

  『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。选项B错误,运营费用中包含设备折旧费,但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短,在使用过程中要不断更新,也就是重置提拨款,作为运营费用消耗了。参见教材P253。

  10.运用收益法计算收益价值时,当净收益为正值时,下列几个概念中,测算数值最大的是()。

  『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。参见教材P252。

(责任编辑:admin)
http://www.1784444.net605555.com,558788.com,45626.com,www.866599.com,306188.com,54233.com香港六和彩出码表,11654.com,493333,63669,669789.com
(香港神算通)| 香港九龙特码分析网| 七星六合高手坛| 最准的三中三一组网址| 香港马会歇后语大竟猜| 心水资料玄机站网址| 香港恒信心水论坛| 财神爷白小姐心水论淡| 香港会员六肖 期期准l| 白小姐解码玄机图|